Αντιμέτωποι με σημαντικές φορολογικές επιβαρύνσεις ενδέχεται να βρεθούν χιλιάδες επενδυτές ακινήτων στην Αυστραλία, καθώς ο Θησαυροφύλακας Jim Chalmers άφησε εκ νέου ανοιχτό το ενδεχόμενο αλλαγών στην έκπτωση του φόρου υπεραξίας κεφαλαίου (capital gains tax – CGT).
Η κύρια κατοικία παραμένει εκτός οποιασδήποτε συζήτησης, καθώς οι ιδιοκατοικούμενες κατοικίες απαλλάσσονται ήδη από τον CGT. Ωστόσο, για τα επενδυτικά ακίνητα, οι αλλαγές θα μπορούσαν να είναι δραστικές και να πλήξουν όχι μόνο εύπορους επενδυτές, αλλά και επαγγελματίες με μεσαία εισοδήματα, όπως νοσηλευτές, εκπαιδευτικούς και αστυνομικούς.
Σήμερα, οι επενδυτές που διακρατούν ένα ακίνητο για περισσότερο από 12 μήνες δικαιούνται έκπτωση 50% στην υπεραξία πριν αυτή προστεθεί στο φορολογητέο εισόδημά τους. Η μείωση ή κατάργηση αυτής της έκπτωσης θα αύξανε σημαντικά τον φόρο που καταβάλλεται το έτος πώλησης.
Πόσο μεγάλο μπορεί να είναι το πλήγμα
Σε ένα απλοποιημένο παράδειγμα, επενδυτής με ετήσιο εισόδημα 105.000 δολάρια που αγοράζει ακίνητο έναντι 1 εκατ. δολαρίων και το πουλά δέκα χρόνια αργότερα για 2 εκατ. δολάρια, σήμερα πληρώνει περίπου 250.000 δολάρια σε φόρο υπεραξίας.
Αν η έκπτωση μειωθεί στο 25%, ο φόρος εκτοξεύεται στα 368.000 δολάρια — δηλαδή 117.000 δολάρια περισσότερα. Αν η έκπτωση καταργηθεί και αντικατασταθεί από αναπροσαρμογή με βάση τον πληθωρισμό, ο φόρος φτάνει περίπου τις 354.000 δολάρια.
Αντίστοιχα, για ένα διαμέρισμα αξίας 600.000 δολαρίων που πωλείται έναντι 1,2 εκατ. δολαρίων, ο φόρος αυξάνεται από 156.000 δολάρια σήμερα σε πάνω από 220.000 δολάρια με μειωμένη ή καταργημένη έκπτωση.
Σε όλες τις περιπτώσεις, ο πωλητής ωθείται προσωρινά στο ανώτατο φορολογικό κλιμάκιο, καθώς ολόκληρη η υπεραξία προστίθεται στο εισόδημα του ίδιου έτους.
Γιατί επηρεάζεται ο φόρος εισοδήματος
Στην Αυστραλία, ο φόρος υπεραξίας δεν επιβάλλεται ξεχωριστά. Η υπεραξία προστίθεται στο κανονικό εισόδημα του φορολογούμενου το έτος πώλησης. Η έκπτωση CGT απλώς μειώνει το μέρος της υπεραξίας που θεωρείται φορολογητέο.
Επειδή τα κέρδη συσσωρεύονται συχνά επί πολλά χρόνια, η πώληση ενός ακινήτου δημιουργεί απότομη αύξηση εισοδήματος σε ένα μόνο οικονομικό έτος. Η μείωση της έκπτωσης εντείνει αυτό το φαινόμενο.
«Διαγενεακή δικαιοσύνη»
Η κυβέρνηση Albanese συνδέει τις πιθανές αλλαγές με τη λεγόμενη «διαγενεακή δικαιοσύνη», υποστηρίζοντας ότι οι νεότεροι Αυστραλοί αποκλείονται από την αγορά κατοικίας λόγω υψηλών τιμών και ισχυρής επενδυτικής ζήτησης.
Ο Jim Chalmers δήλωσε στο ABC ότι τα ζητήματα στέγασης και φορολογίας βρίσκονται στο επίκεντρο των συζητήσεων, διευκρινίζοντας ότι οποιαδήποτε απόφαση θα ληφθεί συλλογικά από το Υπουργικό Συμβούλιο.
Θα υπάρξει προστασία για τους υφιστάμενους επενδυτές;
Ανοιχτό παραμένει το ενδεχόμενο «grandfathering», δηλαδή η εφαρμογή των αλλαγών μόνο σε νέες επενδύσεις, ώστε να μην υπάρξει αναδρομική επιβάρυνση. Ωστόσο, αυτό θα δημιουργούσε ανισότητες μεταξύ παλαιών και νέων ιδιοκτητών.
Ο Θησαυροφύλακας απέφυγε να δεσμευτεί, τονίζοντας ότι η κυβέρνηση δεν έχει ακόμη αλλάξει επίσημα πολιτική.
Πίεση από τα συνδικάτα
Το Australian Council of Trade Unions ζητά τη μείωση της έκπτωσης στο 25%, υποστηρίζοντας ότι περίπου το 60% του οφέλους καταλήγει στο πλουσιότερο 1% των φορολογουμένων και συμβάλλει στην εκτίναξη των τιμών ακινήτων.
Με την κρίση στέγασης να κυριαρχεί στην πολιτική ατζέντα, οι επενδυτές ακινήτων παρακολουθούν στενά τις επόμενες κινήσεις της κυβέρνησης.
